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프랑스 종신 연금식 주택 매매 (viager)

비아제(viager)라고 불리는 프랑스의 종신 연금식 주택 매매는 정기적인 종신 연금(월별, 분기별 또는 연간)을 지급받는 대가로 제3자에게 부동산을 매도하는 방식이다. 비아제 방식의 매매는 부동산 매매 증서 서명시 매입자가 매도자에게 지불하는 일시금(부케 bouquet)과 매도자가 사망할 때까지 정기적으로 지불하는 종신 연금(렌트 rente)으로 구성된다. 따라서 현재 부동산을 매입할만한 자금이 부족하거나 소득액이 적어서 내집 마련을 위한 은행융자 한도가 낮은 경우, 비아제 방식으로 큰 집을 마련할 수 있다는 장점이 있다.

비아제는 매도자가 사망할 때까지 자신이 매도한 집에서 거주할 수 있는 거주형 비아제(viager occupé)와 매매 서명과 동시에 매입자가 들어가서 살 수 있는 자유형 비아제(viager libre)로 나뉜다.

비아제는 매입자의 입장에서 보면, 저렴한 일시금과 월부금만으로 자신의 융자 한도를 넘는 대형 주택을 매입할 수 있으며, 융자가 아닌 연금식 상환이기 때문에 이자 및 이에 따르는 각종 수수료를 지불하지 않아도 된다는 장점이 있다. 반면, 매도자가 사망할 때까지 월부금을 지불해야 하므로 상환일이 언제 종료될지 알 수 없는 위험성을 가지고 있는 거래 방식이기도 하다. 왜냐하면, 비아제 방식으로 주택을 구입하는 매입자들의 본래 목적은 실거래 가격보다 저렴한 가격으로 주택을 마련하는 것이지만, 매도자가 장수하는 경우 원래 가격보다 비싸게 지불하는 경우도 있기 때문이다.

매도자의 입장에서 보면, 매매하는 시점으로부터 사망시까지 종신 연금(rente)을 받을 수 있고, 공동주택 대형 공사시 분담금 부담도 없다는 점에서 안정적인 수입을 보장받을 수 있다. 비아제는 매도자에게 절세 측면에서도 유리한 점이 많다. 집 소유주가 아니기 때문에 주택보유세도 없고, 매매시 받는 일시금(bouquet)에 대해서는 면세이며, 종신 연금(rente)에 대해서도 소득세 감면 혜택이 주어진다. 비아제 방식으로 주택을 매도하기 위한 연령 조건은 따로 없으나, 매도자가 연령이 높을수록 집을 팔기 수월해진다.

비아제는 삶(vie)과 나이(age)가 합성된 고전 프랑스어 ‘viage’에서 유래했으며, 서양에서는 로마시대 때부터 존재하던 제도였다. 프랑스에서는 876년 샤를 2세 때 비아제가 도입되었으며, 1662년에는 로렌의 샤를 4세가 루이 14세에게 20만 에쿠스의 rente를 받고 자신의 공국을 팔았던 역사가 있다. 그 후 1804년 나폴레옹 민법에서 비아제에 대한 내용이 제정되었으며, 나폴레옹 1세의 황후였던 마리 루이즈가 비엔나 회의 이후 비아제 방식으로 파르마의 공작부인이 되었다. 또한, 마요트의 술탄도 1841년 1000 피아스트르의 rente를 받고 프랑스에 섬을 팔았다.

오늘날 초고령화 사회로 접어들면서 비아제에 대한 시각도 많이 변모하고 있으며, 비아제 매매 방식의 순기능 뿐아니라 예기치 못한 상황들도 대두되고 있으나, 유명인사들뿐 아니라 일반인들도 비아제 방식으로 주택을 매입하거나 매도하는 경우가 종종 있으므로 프랑스인들에게는 익숙한 부동산 매매 방식 중 하나다.

참조:

프랑스 재정 경제부 웹 사이트 (https://www.economie.gouv.fr/particuliers/viager-comment-ca-marche)

비아제로 매입한 10명의 유명인들 (10 personnes célèbres qui ont acheté en Viager) https://proxivia-viager.fr/10-personnes-celebres-qui-ont-achete-en-viager

비아제의 역사 (Histoire du viager) https://www.viager-75.fr/histoire-du-viager

비아제란? (Qu’est-ce que le viager ?) https://viager-facile.com/definition

작성: Jynghan10@mofa.go.kr