주오이시디 대한민국 대표부

프랑스의 주택 임대(월세) 제도

프랑스에는 전세 제도가 없고 주택은 월세 형태로 임대된다. 세입자는 월세로 집을 구할 경우, 임대 계약서에 서명할 때 보증금(dépôt de garantie)을 지불해야 한다. 계약서는 서면으로 작성되며, 입주 직전에 주택 상태 점검의 절차를 거친 다음에 열쇠를 인도받게 된다. 임대계약을 종료하려면, 수취인 서명이 요구되는 등기우편으로 통보해야 한다.

◈ 임대할 수 있는 주택의 조건

프랑스에서 임대 가능한 주택은 다음 5가지 조건을 갖추어야 한다.

(1) 최소 면적

‘최소 2.20m높이의 천장과 최소 9m²의 거주 가능 면적’ 또는 거주 가능 면적에 천장 높이를 곱한 ‘최소 20m³의 거주 가능 공간’이 요구된다. 거주 가능 면적(surface habitable)은 벽, 칸막이, 계단, 문틀 및 창틀을 제외한 바닥 면적이며, 미개조 다락방, 지하 저장고, 지하실, 창고, 차고, 테라스, 발코니, 실외 건조실, 베란다, 공용 공간, 부속 공간, 높이 1.80m 미만 공간은 제외된다.

세입자가 2명 이상일 경우(Logement en colocation), 단일 계약(Bail unique)이면 최소 9m² 또는 최소 20m³의 거주 공간이 요구되나, 개인별 주거 보조비(aide personnelle au logement)를 받으려면 세입자 2명의 경우 최소 16m²의 거주 공간이 필요하다. 2명 이상이 계약을 할 경우(Colocation), 각자 계약서에 서명을 하면 각 세입자는 각자 최소 9m² 및 최소 20m³의 거주 공간을 가져야 한다.

(2) 주택의 에너지 성능

에너지 성능 진단(performance énergétique: DPE)을 실시하여 A등급(에너지 성능 좋음)~G등급(에너지 성능 나쁨)으로 에너지 성능을 진단하여, 에너지 성능이 미비한 주택은 단계적으로 임대할 수 없도록 했다. 2025년 1월 1일부터는 G 등급을 받은 경우 주택을 임대할 수 없다. 2028년부터는 F등급 받은 경우도 임대가 불가능해지며, 2034년부터는 E등급까지도 임대가 불가능하게 된다.

(3) 세입자의 안전과 건강

- 주택의 지붕 상태(숙소 내부로 누수 방지)

- 문과 창문 상태(밀폐)

- 난간, 계단, 발코니 상태

- 세입자의 건강에 명백한 위험(특히, 석면)을 초래하지 않는 건축 자재

- 전기, 가스 난방, 온수, 환기(안전 기준 준수, 작동)

- 충분한 자연광 유입, 야외로 통하는 문 (채광 및 환기 조건을 충족하지 않는 지하 공간은 임대 불가)

(4) 쥐와 같은 유해동물과 빈대 및 바퀴벌레 등 해충 부재

(5) 생활 시설

- 전기, 난방

- 충분한 수압을 가진 상수도 시설, 폐수의 역류가 방지된 하수도 시설

- 냉온수 공급과 폐수 처리 시스템에 연결된 싱크대를 포함하는 주방 공간

- 개인의 프라이버시가 보장된 욕조 및 샤워 시설

- 주방 및 식사 공간과 분리된 화장실 (단, 원룸의 경우, 동일 건물 내에 위치하고 접근이 용이한 외부 화장실 가능)

◈ 주택 임대차 계약의 종류

프랑스의 주택 임대차 계약은 (1)기본적인 가구가 포함된 임대차 계약과 (2)가구가 미포함된 임대 계약으로 나뉜다. 가구가 포함된 임대차 계약의 월세는 가구 미포함된 경우보다 더 높다.

(1) 가구 포함 임대(location meublée)

가구 포함 임대계약 기간은 최소 1년(세입자가 학생인 경우에는 9개월)이며, 보증금은 최대 2개월치 월세를 요구할 수 있다. 계약의 종료는 세입자가 요구할 경우에는 1개월 전에 사전 통보를 하면 언제든지 가능하다. 집주인이 계약 종료를 요구할 경우에는 계약 기간이 끝난 후, 집주인이 임대했던 집에 들어가서 살거나, 집을 매각하거나, 정당하고 심각한 사유가 있는 경우에만 가능하며, 최소 3개월 전에 통보를 해야 한다.

가구 포함 임대에는 다음의 기본적인 가구들이 포함되어 있어야 한다. - 이불이나 담요가 포함된 침구, 침실 덧창(volets) 또는 커튼, 취사용 불판, 오븐 또는 전자렌지, 냉장고, 냉동고 또는 냉장고의 냉동칸(영하 6도 이하), 식사를 위해 충분한 갯수의 식기류, 주방도구, 탁자, 의자, 선반, 조명, 청소도구(진공청소기, 빗자루, 걸레 등)

(2) 가구 미포함 임대(location vide)

가구 미포함 임대의 계약 기간은 최소 3년(예외 있음)이며, 보증금은 최대 1개월치 월세를 요구할 수 있다. 계약의 종료는 세입자가 요구할 경우에는 지자체에 따라 1개월 또는 3개월 전에 사전 통보를 하면 언제든지 가능하다. 집주인이 계약 종료를 요구할 경우에는 계약 기간이 끝난 후, 집주인이 임대했던 집에 들어가서 살거나, 집을 매각하거나, 정당하고 심각한 사유가 있는 경우에만 가능하며, 최소 6개월 전에 통보를 해야 한다.

◈ 주택 임대차 계약 전에 미래의 세입자에게 요구되는 서류

집주인 또는 부동산 중개업체는 주택 임대차 계약서에 서명하기 전에는 예약에 대한 대가로 어떠한 금전적 요구도 할 수 없다. 단, 미래의 세입자의 신원, 주소, 직업, 소득을 확인하기 위해 증빙 서류(신분증, 현주소 증명 관련 서류, 고용계약서, 기업등록부, 학생증 또는 출석 증명서, 최근 급여 명세서 3개, 지난 3개월 동안 수령한 연금 및 각종 수당 지급 증빙서, 장학금 수여 서류 등)을 요구할 수 있다.

보증인이 부모, 친구 등 자연인인 경우에는 보증인의 신분증, 주소증명, 직업 증명, 소득 증명을 요청할 수 있으며, 보증인이 회사일 경우에는 최근 3개월 이내의 상업등기부등본(Extrait K bis) 원본 또는 회사의 주소와 책임자의 이름이 기재된 법인 증명서류와 함께 법인 대표자의 신분증을 요구할 수 있다.

◈ 월세(Loyer)

- 연례 임대료 인상

집주인은 최초 임대 시에 임대료를 자유롭게 정할 수 있으며, 계약서에 해당 조항이 있는 경우에는1년에 한 번 임대료를 조정할 수 있다. 임대료는 매년 ‘임대료 기준 지수(Indice de référence des loyers: IRL)’의 전년 대비 변동률을 기준으로 인상될 수 있으며, 소급 적용되지 않는다. 단, 2022년 8월 24일 이후 계약이 체결, 갱신, 또는 묵시적으로 갱신되었으며, 에너지 성능 등급(DPE)이 F또는 G인 경우, 임대료 조정이 금지된다.

- 주변 시세에 비해 낮은 임대료 인상

한편, 주택 임대료가 주변 시세에 비해 명백히 낮게 책정된 경우, 집주인은 계약서 갱신시에 요건을 충족하면 임대료를 올릴 수 있는데, 파리, 보르도, 릴 등 주택 구하기가 어려운 지역에서는 특별한 요건이 적용된다. 파리시의 경우, 2024년 7월 1일부터는 에너지 성능 등급이 F 또는 G인 주택은 임대료가 시장 가격보다 저평가되어도 인상이 금지된다.

파리를 비롯한 임대시장 과열 지역(zone tendue)의 경우, 동일 지역에 위치한 유사한 주택의 임대료와 비교하여 저평가되었을 때 임대료를 인상할 수 있는데, 월세 인상액은 다음 두 가지 중 높은 금액을 초과할 수 없다 - (1) 세입자에게 적용된 임대료와 인근 주택의 임대료 차액의 50%, (2) 지난 임대계약서 갱신 이후 수행된 공사비의 15%를 12개월로 나눈 금액

집주인은 세입자에게 계약만료 최소 6개월 전에 임대료 인상 제안을 수령 서명이 요구되는 등기 우편으로 보내거나, 서명을 받고 직접 전달하거나, 사법집행관(commissaire de justice) 송달장을 통해 전달할 수 있다. 세입자는 임대료 인상 제안을 수락하거나 거부할 수 있으며, 답신을 하지 않는 경우에는 거부로 본다. 세입자가 거부하거나 계약서 만료 4개월 전까지 답신이 없는 경우, 지방 조정위원회(Commission départementale de conciliation)를 통해 임대료에 대한 합의점을 모색하며, 분쟁이 지속될 경우 법원에 회부될 수 있다.

◈ 관리비(Charges locatives)

공동주택 관리비에는 공동 난방, 냉수, 온수 사용료 및 공동 엘리베이터 등 공동 구역 관리 및 청소비용 등이 포함된다. 관리비는 집주인이 관리소에 지불하는데, 집주인은 세입자로부터 매월 일정 금액을 관리비로 받는다.

특히, 수도계량기, 온수 계량기, 공동 난방 사용 개별 측정기 등이 따로 설치된 경우에는 세입자의 사용량에 따라 추후에 건물 전체 관리비 정산 후 세입자에게 추가 부담금을 요구하기도 한다.

집주인은 1년에 한번 공동주택 관리비 정산이 이루어진 후에 세입자로부터 받은 금액과 실제로 관리소에 지불된 금액을 비교하여 세입자에게 초과로 받은 금액을 돌려주어야 하며, 실제로 지불된 관리비가 더 많으면 세입자에게 추가 요금을 청구할 수 있다. 관리비 초과 납부분의 환불 요청 및 추가 요금 지불 청구는 3년 이내에 가능하다.

한편, 세금인 오물수거세(TEOM)는 집주인이 지불한 후에 세입자에게 따로 청구하는 경우도 있고, 이를 관리비에 포함시켜서 받는 경우도 있다.

주요 내용 요약 및 참조

가구 포함 주택 임대란 ?(Qu'est-ce qu'un logement d'habitation meublé ?), 프랑스 공공 서비스 웹 사이트, 2024년 7월 3일 확인, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769 

에너지 성능 진단(Diagnostic immobilier : diagnostic de performance énergétique (DPE)), 프랑스 공공 서비스 웹 사이트, 2025년 1월 1일 확인, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096 

주택임대계약서 작성(Rédaction du bail d'habitation (contrat de location)), 프랑스 공공 서비스 웹 사이트, 2025년 6월 6일 확인, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F920 

임대 적정 조건을 충족하는 주택(Logement à louer décent), 2025년 3월 21일 확인, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2042 

미래의 세입자가 집주인에게 제출할 증빙(Futur locataire d'un logement privé : justificatifs à donner au propriétaire), 프랑스 공공 서비스 웹 사이트, 2025년 4월 10일 확인, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1169 

개인 소유주에 속한 주택의 임대료(Montant du loyer d'un logement appartenant à un propriétaire privé), 프랑스 공공 서비스 웹 사이트, 2025년 6월 6일 확인, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1310 

세입자의 임대료 지불(Paiement du loyer par le locataire), 프랑스 공공 서비스 웹 사이트, 2025년 6월 6일 확인, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1214 

주택임대계약 기간 중 임대료 조정(Révision du loyer en cours de bail (logement du secteur privé)), 프랑스 공공 서비스 웹 사이트, 2024년 7월 1일 확인, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1311 

저평가된 주택 임대료 인상(Loyer sous-évalué d'un logement : hausse au renouvellement du bail), 프랑스 공공 서비스 웹 사이트, 2025년 6월 6일 확인, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312 

세입자가 지불할 관리비(Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables)), 프랑스 공공 서비스 웹 사이트, 2025년 4월 15일 확인, https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947 

작성: Jynghan10@mofa.go.kr